El contrato de alquiler es un contrato mediante el cual una parte, el arrendador, se compromete a permitir a la otra, el arrendatario, disfrutar de un bien mueble o inmueble durante un período de tiempo determinado a cambio de una tarifa determinada.

El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble al arrendatario en buen estado de mantenimiento y deberá realizar, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias y el mantenimiento administrativo extraordinario excepto los pequeños mantenimientos y el mantenimiento administrativo ordinario que son responsabilidad del arrendatario. mantenerlo en condiciones de servir al uso acordado y garantizar su disfrute pacífico durante el alquiler.

El arrendatario tiene la obligación de dar la contraprestación en los plazos pactados, recibir el bien observando la diligencia del buen padre de familia en utilizarlo para el uso determinado en el contrato y devolver el bien al finalizar el arrendamiento. en el mismo estado en que fue recibido. 'Recibido sujeto al deterioro causado por el uso.

En cuanto al alquiler urbano, existen dos tipos regulados por la ley n.431 de 1998:

de forma gratuita, determinada según criterios de mercado con una duración de 4 años renovable por otros 4 años y se resuelve con la comunicación de una parte a la otra de la cancelación por correo certificado con acuse de recibo de al menos seis meses

con una tarifa bonificada, de duración de 3 años con una nueva renovación de 2 años y se resuelve con la comunicación de una parte a la otra de la cancelación por correo certificado con acuse de recibo que se enviará con al menos 6 meses de antelación: la tarifa es determinado según las tablas que toman en cuenta el estado del inmueble y su ubicación así como un rango territorial para el valor de mercado; es un contrato que hace uso del acuerdo entre el sindicato de propietarios y el sindicato de inquilinos.

El arrendamiento de inmuebles para uso comercial significa que el alquiler se establece según acuerdo de las partes tomando en cuenta el valor de mercado; tiene una duración de 6 años más otros 6 años de renovación y finaliza si al final del duodécimo año con al menos un año de antelación una de las partes comunica la terminación a la otra por correo certificado con acuse de recibo.

Si se quiere proceder al desalojo o al cobro de deudas o iniciar una demanda, lo mejor es que el contrato quede estipulado por escrito y debidamente registrado ante la agencia tributaria territorialmente competente.

En el arrendamiento para uso comercial, es práctica habitual solicitar a primer requerimiento un aval bancario semestral, renovable por toda la duración del contrato, que será parte integrante del mismo, para evitar el impago del alquiler. No debe confundirse con el depósito de garantía que tiene una función diferente: de hecho se utiliza para pagar los trabajos de mantenimiento de la propiedad al finalizar el arrendamiento.

Existe además otro contrato de alquiler: se trata del contrato de gestión inmobiliaria "vacío por completo" y consiste en confiar la gestión del inmueble en propiedad durante un período determinado a una Agencia que, a cambio del pago de una cantidad fija honorarios, podrá celebrar en su propio nombre y por cuenta propia contratos de alquiler individuales relativos a la unidad inmobiliaria de que se trate, asumiendo los riesgos y obligaciones inherentes a los alquileres individuales.

Cuando se estipula un contrato de alquiler, puede surgir la solicitud de renovarlo en nuevas condiciones y por tanto al final de su duración, ya sea para uso residencial (4+4) o para uso residencial protegido (3+2) o para uso comercial ( 6 +6), el interesado puede enviar una carta certificada con acuse de recibo a la otra parte dentro de los seis meses anteriores al final de la duración del contrato o activar el procedimiento de renovación del mismo bajo nuevas condiciones o renunciar a la renovación de lo mismo .

En este último caso, o bien el inquilino se marcha espontáneamente en el momento de la expiración del contrato, o bien el arrendador está obligado a expedir una licencia de rescisión del contrato de arrendamiento con la simultánea citación de validación, antes de la expiración del contrato, o, después la extinción del contrato, intimar el desalojo con la citación contextual de validación; en caso de falta de pago puntual del alquiler, el arrendador tiene derecho a notificar al inquilino el desalojo con citatorio para la validación del mismo y solicitar en este documento la orden de pago del alquiler vencido.

La escritura deberá ser notificada al deudor, conforme a los artículos 137 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ante el tribunal territorialmente competente en relación con el bien arrendado; con la reforma de Cartabia es obligatorio notificar vía correo electrónico certificado para quienes dispongan de esta casilla.

Si el demandado no comparece a la audiencia de convalidación o no se opone, el juez convalida el desalojo o la licencia ordenando que se le fije la fórmula de ejecución con una orden al pie de la citación; en el caso de desalojo por falta de pago, el juez dicta una orden judicial separada, colocada al pie de una copia de la notificación, por el monto de los honorarios adeudados y que expirarán hasta que se lleve a cabo el desalojo y por los costos. relativo al aviso.

Si el imputado comparece a la audiencia de convalidación planteando objeciones no basadas en prueba escrita, el juez dicta orden de libertad inapelable mientras continúa el proceso según las modalidades del procedimiento especial, previa orden de modificación de procedimiento.

El decreto de amparo y la disposición de convalidación de desalojo deberán ser notificados al deudor para su ejecución. Si el deudor no hace el pago, al decreto de medida cautelar ya hecho ejecutivo se seguirá la notificación de la medida cautelar y el embargo de bienes muebles o inmuebles o por terceros.

En cuanto a la disposición de convalidación de desalojo, será necesario seguir las reglas del código de procedimiento civil a que se refiere la ejecución por entrega o liberación: después de haber notificado la disposición de convalidación de desalojo en vano sin la liberación espontánea del bien por parte del convocado deudor, será necesario proceder a la notificación de la orden de entrega o liberación en la que habitualmente se prevé el plazo para la liberación; a este precepto le sigue un aviso del funcionario judicial con la comunicación del día y hora en que procederá a la liberación del bien también con la intervención del auxilio de la fuerza pública: desde ese momento la parte o persona solicitante designado por él pasará a posesión del inmueble con la entrega de las llaves.